コラム

2013年07月05日

中古マンションの売買に関する売主様の事前面談(本人確認)に春日市へ行ってきました

不動産の取引についてざっくりと説明すると。
マンションや家、土地など不動産を売買する場合、まずは不動産屋さん(宅地建物取引業者)が仲介(媒介)をし売主さんと買主さんをマッチングさせます。
その後、不動産屋さんの宅地建物取引主任者が重要事項説明(その不動産について建築上の制限や前面道路に関することなど特に重要な情報の説明)をし、売買契約書を締結します。
この売買契約書にはほとんど所有権移転の特約として「売買代金全額の支払をした時に所有権が移転する旨」が記載されていますので、売買契約日と所有権移転日が異なります。
売買契約後だいたい1ヶ月から2ヵ月後に売買代金を支払う日(決済日)が設定されます。

買主さんは現金もしくは銀行などからの借入れ(住宅ローン)で売買代金をこの決済日に支払うわけですが(現金を動かしたり振り込んだりするため決済はだいたい銀行で行います)、ここで先にお話した所有権移転の特goosenorge 約によって買主さんが売買代金全額を売主さんに支払い受領した(現金で渡したり、買主さんの銀行口座に振り込んだりします)段階で不動産の所有権が移転する運びとなります。
しかし、不動産の所有者を売主さんから買主さんへ変更する重要な作業が残っています。
goosenorge.no
不動産の所有者に関する情報(所有権者は誰なのかなど)は法務局が所管する不動産登記情報ファイル(電子化前は不動産登記簿)に所有権移転登記申請をしておかないと売主さん買主さん以外の第三者にその所有権移転をしたという権利関係を主張することができないため確実に所有権移転登記まで行う必要があります。
しかし、ここで問題が所有権移転登記は買主さん売主さんが共同で不動産登記法などに定められた添付書類を揃え法令どおりの書式を整えその不動産を管轄する法務局へ所有権移転登記申請書を提出し、法務局が受付けて(受け付けても不備があると最悪取り下げたり却下されたりすることもあります)から内容調査をした上で数日間かかってやっと登記情報ファイル(登記簿)の所有者の内容が売主さんから買主さんへ書き換わるといった煩雑で日数のかかる手続きが必要となるのです。
買主さんとしては売買代金は支払ってしまったが最終手続きの所有権移転登記が最後まで確実に実施されるかどうかわからない状態(買主さんのリスク)となってしまい大変不都合ですし、こういったリスクから銀行などからの借入れ(住宅ローン)で売買代金を支払う場合はお金を貸し出す銀行も決済時点でこの最終手続きが確実に完了する保証が無いと融資実行してくれません。
そこで、我々司法書士は売買契約締結後から売主さんや買主さんの所有権移転登記申請に関する書類(以下、「必要書類」といいます)の準備からサポートをし、決済日にはその場に立会をして「必要書類」を確認し、売主さん買主さんの本人確認(本人に間違いないか、売買する不動産や契約内容の確認など)を行った上で間違いなく所有権移転登記手続が完了すること(双方の申請代理人として手続きをします)をその場で司法書士の資格をもって保証をすることで買主さんは安心して売買代金を支払い、銀行は安心して融資実行をする仕組みとなってます。
今日は、お仕事などの都合で決済当日にお越しになれない売主様の本人確認と必要書類への署名・押印などをするための事前面談となりました

nakae 司法書士



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